“Cơn sốt” giá chênh tại thị trường hai miền
Vào cuối năm 2007 cho tới 2008 là thời điểm khó quên của thị trường BĐS bởi “cơn sốt” giá chưa từng thấy khi giá BĐS được tăng theo từng giờ.
Hình ảnh người đi xếp hàng qua đêm, chen lấn, đạp lên nhau gây náo loạn cả một khu phố chỉ để giành một suất đặt cọc mua căn hộ kiếm tiền chênh xuất hiện ở hầu hết các dự án tại hai miền vào thời điểm đó. Và việc chỉ trong một khoảng thời gian ngắn (theo giờ, theo ngày), nếu có một suất mua căn hộ chung cư, khi nhượng lại chắc chắn sẽ có trên 50 triệu đồng tiền chênh, và nhiều trường hợp còn lên đến 10.000 USD làm cho người người, nhà nhà làm BĐS.
Nhìn lại thời điểm đó, tại thị trường Tp.HCM, giá các căn hộ chung cư cao cấp tăng gấp 2-3 lần so với mức giá ban đầu mà các nhà đầu tư đã thông báo, điển hình tại các dự án căn hộ như: River View, The Vista, Sky Garden 3 và Blue Diamond… Và chúng ta không khỏi “choáng” khi để có quyền ưu tiên mua căn hộ The Vista, trên thị trường tự do, chỉ trong một đêm, chi phí này đã “bay” từ 1.600 lên 2.400 USD mỗi m2. Thời điểm "nóng" nhất, thị trường “chợ đen thét” giá 2.800-3.500 USD mỗi m2 (đã tính khoản chênh lệch). Như vậy đã có người hưởng mức chênh lệch hàng chục nghìn USD.
Cùng với đó, tại Hà Nội, giá nhà đất ở mức cao không tưởng. Còn nhớ, một số lô đất nền có mức tiền chênh ngất ngưởng từ 1-3 tỷ tại khu đô thị Văn Khê, Thiên Đường Bảo Sơn, Spendora, Park City. Hay chỉ trong vòng 1 tháng, giá các căn hộ tại khu vực Trung Hòa – Nhân Chính, Mỹ Đình, Từ Liêm đã tăng từ 3-5 triệu/m2...
Như nguyên nhân đã phân tích tại thời điểm đó, thị trường BĐS có quá nhiều bất cập nên không thể tránh khỏi những đổ vỡ khi khủng hoảng kinh tế diễn ra. Do đó, sau thời điểm phát triển quá nóng, thị trường “lao dốc không phanh”. Từ năm 2010 đến nay, giới đầu cơ vắng bóng, nhiều dự án từng có giá chênh cao chót vót nay dù hạ giá hết cỡ vẫn khó “đẩy hàng”.
Hà Nội vẫn xuất hiện tiền chênh trong khi Tp.HCM tiến đến minh bạch
Mặc dù xu hướng đẩy giá BĐS “ăn chênh” xuất hiện tại Tp.HCM rồi lan ra Hà Nội, nhưng thị trường Tp.HCM dường như đang cho chúng ta thấy bước phát triển chuyên nghiệp, minh bạch hơn bởi hiện tại, hầu như trên thị trường không còn tình trạng đầu cơ đẩy giá. Trong khi đó, tại Hà Nội, một nghịch lý đang xảy ra là bên cạnh nhiều dự án rất khó bán, cần hạ giá, tăng khuyến mại để kích cầu thì tình trạng ôm hàng “ăn chênh” vẫn xuất hiện ở không ít các dự án khác.
Hai năm trở lại đây, những căn hộ có diện tích vừa phải với giá trị khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn luôn có lượng cầu rất lớn. Nắm bắt được nhu cầu này, nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng sang phân khúc căn hộ giá thấp. Trong 2 năm qua, hàng loạt dự án chung cư giá trung bình đến thấp đã được triển khai xây dựng. Tuy nhiên, cung vẫn chưa thể đáp ứng đủ cầu, chính vì thế, không ít dự án trước khi chính thức chào bán ra thị trường đã được sàn giao dịch gom cả dự án rồi bán lại kiếm tiền chênh.
 |
| Tiền chênh xuất hiện tại hầu hết các dự án căn hộ ở Hà Nội |
Thuật ngữ “làm giá” hay “mua chênh” đã lại xuất hiện trong thời gian qua khi thanh khoản BĐS chớm cải thiện. Ít thì gần 100 triệu đồng, nhiều thì có khi lên đến cả 800 triệu đồng/căn. Đó là khoản tiền khách hàng có nhu cầu thực phải chấp nhận và “xuống tiền” ngay nếu không muốn mức chênh này tiếp tục tăng hoặc là dự án “hết hàng”.
Theo khảo sát của PV Batdongsan.com.vn, trên thị trường BĐS Hà Nội xuất hiện giá chênh ở nhiều sàn giao dịch. Điển hình như: Dự án 238 Khương Trung giá gốc là 10,8 triệu đồng/m2 nhưng đến nay người mua phải trả giá “khủng” lên tới 22-23 triệu đồng/m2. Hay như dự án 69 Triều Khúc, giá gốc là 18 triệu/m2 nhưng giá bán đến tay người mua là 21-22 triệu/m2. Bên cạnh đó còn hàng loạt các dự án đang là tâm điểm của thị trường cũng đồng loạt xuất hiện giá chênh như: VP6 Linh Đàm, HH4 Linh Đàm, Kim Văn Kim Lũ, CT1 Trung Văn, CT1 Resco Cổ Nhuế, CT1 Thành phố Giao Lưu…
Mặc dù thị trường căn hộ cao cấp nhìn chung chưa đón nhận tín hiệu khả quan, nhưng một số dự án là tâm điểm của phân khúc cũng xuất hiện giá chênh. Là điểm nhấn của thị trường căn hộ cao cấp, Royal City chào bán với mức giá ban đầu là 33 triệu/m2 nhưng đến thời điểm hiện tại, các căn hộ tại đây được bán với giá khoảng 36-37 triệu/m2. Hay Dự án Discovery Complex đang được chào bán với giá 33-34,5 triệu đồng/m2 thay vì 29.5 triệu đồng/m2 giá gốc ban đầu. Các dự án khác tại Cầu Giấy như: Mandarin Garden, Trung Yên Plaza, Diamond Flower, N04 Trần Duy Hưng… có giá chênh từ 200-600 triệu đồng/căn.
Trong khi đó, thị trường căn hộ tại Tp.HCM hiện tại hầu như không có giá chênh. Ông Nguyễn Văn Lộng, Giám đốc sàn An Huy (Tp.HCM), khẳng định: Sàn giao dịch hay các chủ đầu tư đều bán theo giá “nét”. Các sản phẩm được phân phối trực tiếp từ chủ dự án hoặc các sàn giao dịch và chỉ cần chênh 1 triệu đồng/căn là người mua đã quay lưng bỏ đi. Tại Tp.HCM, giá cả không chỉ phụ thuộc và người bán, người mua cũng có quyền lực của mình. Khi không chấp nhận mức giá do người bán đưa ra, họ sẽ từ chối mua, buộc người bán phải điều chỉnh giảm giá nếu muốn bán được hàng. Và do thị trường có nguồn cung lớn, các doanh nghiệp cạnh tranh với nhau sẽ phải giảm giá sản phẩm để thu hồi vốn và sau đó đầu tư vào một dự án có khả năng sinh lời cao hơn. Cũng theo chia sẻ của ông Lộng, trong khoảng từ năm 2007-2010 tiền chênh xuất hiện tại Tp.HCM, nhưng đến những năm gần đây, thị trường “bán lỗ còn khó thanh khoản”.
Nhằm thu vốn để quay vòng sinh lời, hàng loạt dự án căn hộ trên thị trường Tp.HCM đang có mức chiết khấu hoặc giảm giá từ 10-30%, bên cạnh đó, phương thức đóng 30-50% giá trị nhà là có thể vào ở ngay được nhiều chủ đầu tư áp dụng như: Dự án Him Lam Riveside, Dự án Hoàng Anh River View, Dự án La Casa, Dự án Homyland, Dự án Carina Plaza…
Theo ông Trần Hiền Phương, Giám đốc sàn Seareal thuộc Công ty BĐS Đông Nam Á (Tp.HCM), có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến sự khác nhau về tính minh bạch tại thị trường hai miền. Tuy nhiên, dù là nguyên nhân nào cũng cần phải khắc phục triệt để để thị trường BĐS không bị “chết yểu”.
Nhiều chuyên gia nhận định, việc yếu kém trong khâu quản lý dẫn đến thị trường thiếu minh bạch, xuất hiện giá chênh làm cho cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân trở nên xa vời. Bên cạnh đó, nó còn gây tổn hại lớn cho nền kinh tế bởi kìm hãm sự phát triển của các ngành liên quan như vật liệu xây dựng, nội – ngoại thất… Do đó, việc chỉ ra được nguyên nhân dẫn đến thực trạng xuất hiện tiền chênh sẽ giúp chúng ta có cái nhìn sâu, sát với thực trạng BĐS đương thời, từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục giúp thị trường minh bạch.
